Mietrecht

Mietrecht


Unter Miete versteht man die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt. Die folgenden Ausführungen befassen sich ausschließlich mit der Miete von Wohnraum.

Rechtlich abzugrenzen von der Miete sind die Pacht und das Prekarium.
Die Pacht beinhaltet nicht nur ein Gebrauchsrecht, sondern auch das Recht zur Fruchtziehung (zB Überlassung eines organisierten Geschäftsbetriebes insbesondere bei Vorliegen einer Betriebspflicht).
Unter dem Prekarium (auch Bittleihe genannt) versteht man die unentgeltliche Überlassung eines Objektes gegen jederzeitigen Widerruf. Bereits eine geringe Kostenbeteiligung des Nutzers kann dazu führen, dass von einer Miete auszugehen ist. Weder die im Haus mitlebenden Verwandten noch der mitwohnende Lebensgefährte sind Mieter. Bei der Pacht wird neben dem Gebrauchsrecht auch der Fruchtgenuss überlassen

Mietvertrag

Der Mietvertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärung der Parteien zustande, wobei auch ein mündlicher Mietvertrag rechtswirksam ist. Lediglich eine Befristung im Mietvertrag bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Jeder schriftliche Vertrag muss vergebührt werden. Gebührenschuldner sind Mieter und Vermieter. In der Praxis wird die Vergebührung auf den Mieter überwälzt. Die Vergebührung beträgt 1% des 3-fachen Jahresbruttomietzinses (entspricht etwa einem Drittel der Monatsmiete), ist vom Vermieter zu berechnen, einzuheben und an das Finanzamt abzuführen.

Anwendungsbereich Mietrechtsgesetz

Gesetzliche Bestimmungen zum Mietrecht finden sich im ABGB und vor allem im Mietrechtsgesetz (MRG), wobei nicht für alle Mietverträge der gesamte Anwendungsbereich des MRG gilt, für manche gelten nur Teilbereiche und einige wenige Ausnahmen sind gänzlich ausgenommen. In den Vollanwendungsbereich des MRG und damit in dem umfassendsten Schutz für den Mieter fallen alle Objekte (Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten) im Altbau und in geförderten Neubauten. Altbau bedeutet bei einem Mietwohnungshaus, dass die Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 bzw. bei einer Eigentumswohnung vor dem 8. Mai 1945 erteilt wurde. Als geförderte Neubauten gelten Mietwohnhäuser, die nach dem 30. Juni 1953 mit Förderungsmitteln errichtetet wurden. Wird ein Mietvertrag über ein derartiges Objekt abgeschlossen, dann gelten sämtliche Bestimmungen des MRG, wobei Regelungen zu Gunsten des Mieters im Zweifel zwingend sind, dh zum Nachteil des Mieters nicht abgeändert werden können.
In den Teilanwendungsbereich des MRG fallen Mietobjekte, die ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden. Für diese gelten in Bezug auf das MRG nur die Bestimmungen zum Bestandsschutz und zum Mietrecht im Todesfall (§ 14 MRG), daher insbesondere nicht die Regelung über den Mietzins. Zu den Vollausnahmen vom MRG zählen Mietverträge, die im Rahmen von Beherbergungs- oder Garagierungsbetrieben geschlossen werden, sowie bei Heimen, Dienstwohnungen, Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen und seit 1. Jänner 2002 auch Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser.

Mietzins

Grundsätzlich kann der Mietzins frei festgesetzt werden, im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es allerdings Höchstgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Der Mietzins setzt sich zusammen aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, allfälligen besonderen Aufwendungen (zB Liftbetriebskosten, angemessenes Entgelt für allfällig mitvermietet Einrichtungsgegenstände). Überschreitet der vereinbarte Hauptmietzins (samt Umsatzsteuer) die Höchstgrenzen, ist die Mietzinsvereinbarung, die den zulässigen Betrag übersteigt unwirksam und der Mieter muss nur den niedrigeren zulässigen Hauptmietzins zahlen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG finden sich folgende Mietzinstypen:

Angemessener Hauptmietzins:

§ 16 MRG stellt eine allgemeine Obergrenze für alle Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG auf. Danach hat der Mietzins im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen zu sein. Für die Ermittlung des Betrags werden die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen herangezogen. Zulässig ist der angemessene Mietzins bei: Geschäftsraummiete, Wohnungen im Neubau (Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 bzw. Wohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurden; insbesondere auch Neuschaffung von Wohnungen durch Dachgeschossausbauten) Mietgegenstände in denkmalgeschützten Gebäuden Wohnungen, die in Kategorie A oder B einzustufen sind, eine Nutzfläche von mehr als 130m² haben und nicht länger als sechs Monate leer gestanden sind. Bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um 1 Jahr. Vereinbarungen über die Miete, nachdem der Mietvertrag mindestens ein Jahr aufrecht ist.

Judikatur zum angemessenen Hauptmietzins siehe hier.

Der Richtwertmietzins

Dieser in der Praxis am häufigsten anzutreffende Mietzins kommt dort zur Anwendung, wo die Ausnahmebestimmung für den angemessenen Mietzins nicht vorliegen; sohin im Altbaubereich dort, wo das Gesetz keinen angemessenen Mietzins zulässt. Der Richtwertmietzins ist basierend auf dem vom Bundesministerium für Justiz für jedes Bundesland gesondert festgesetzten und jährlich valorisierten Richtwert durch Zu- und Abschläge ermittelt. Zu diesen Richtwerten kommen, die bestimmte Wohnung noch näher bewertende Zu- und Abschläge.

Die Webseite der Gemeinde Wien bietet nähere Information zum Richtwertberechnung und auch einen Richtwerthautmietzins-Rechner an.

Judikatur zum Richtwertmietzins siehe hier.

Freier Hauptmietzins

Der freie Hauptmietzins, der für alle Mietobjekte gilt, die teilweise oder gar nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen, darf im Rahmen des ABGB völlig frei vereinbart werden.

Erhöhung des Mietzins

Eine Wertsicherung des Mietzinses muss im Vertrag ausdrücklich vereinbart sein. Erhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung müssen dem Mieter vom Vermieter schriftlich bekannt gegeben werden, und zwar mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin ab dem der Vermieter den erhöhten Mietzins begehrt. Bei einem Richtwertmietzins tritt die Erhöhung entsprechend dem Richtwertgesetz am 1. April jedes Jahres ein. Eine rückwirkende Geltendmachung der Wertsicherung ist im Vollanwendungsbereich des MRG unzulässig. In den Fällen des freien Mietzinses darf die Wertsicherung auch für die Vergangenheit innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden. Bei Mietverhältnissen, die vor dem 1. März 1994 begonnen haben, ist der Vermieter berechtigt von einem Mieter, der einen geringen Hauptmietzins bezahlt, einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) einzuheben.

Hauptmietzinserhöhung gemäß § 18 MRG

Wenn die Kosten von notwendigen Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven der vergangenen zehn Jahre, sowie aus den zu erwartenden Mietzinseinnahmen nicht gedeckt sind, kann der Vermieter bei Schlichtungsstellen – wo es keine gibt, beim Bezirksgericht – einen Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses stellen. Das Bezirksgericht/ die Schlichtungsstelle prüft den Antrag und setzt die Erhöhung fest (siehe § 18 MRG).

Mietzinsminderung

Wenn der Mietgegenstand ganz oder teilweise unbrauchbar geworden ist, hat der Mieter das Recht eine Mietzinsminderung vorzunehmen. Die Höhe bestimmt der Mieter selbst, wobei man sich der Gefahr einer Mietzins- oder Räumungsklage bewusst sein sollte. Hinsichtlich der Höhe der Mietzinsminderung gibt es keine fixen Prozentsätze, gewisse Anhaltspunkte bietet jedoch die Judikatur: 100% wenn der Zutritt zur Wohnung nicht mehr möglich ist, 50% wegen abgesperrter Wasserzufuhr und Unbenützbarkeit des Bades, 20% wegen Baulärm.

Judikatur des OGH zur Mietzinsminderung siehe hier.

Mietzinsüberprüfung

Mit Antrag bei der Schlichtungsstelle/ dem Bezirksgericht besteht die Möglichkeit, die Mietzinshöhe überprüfen zu lassen. Bei unbefristeten Mietverhältnissen muss der Antrag innerhalb der ersten drei Jahre ab Vertragsabschluss eingebracht werden, bei befristeten Mietverhältnissen bis längstens sechs Monate nach Ende der Befristung.

Investitionskostenersatz:

Der Hauptmieter einer Wohnung hat nach § 10 MRG das Recht auf Ersatz seiner Investitionen, die über die Mietdauer hinaus für den Vermieter wirksam und von Nutzen sind. Dieses Recht ist im Vornhinein unverzichtbar.

Versteckte Ablösen

Bei der Ablöse handelt es sich um einmalige Zahlungen, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses leistet. Der Vermieter darf nur jene im MRG aufgezählten Investitionskosten vom neuen Mieter verlangen, die er dem scheidenden Mieter abgegolten hat. Zahlungen ohne jeglichen Gegenwert, allein für die Überlassung der Wohnung, sind verboten (§ 27 MRG). Für die Einräumung eines Weitergaberechts darf grundsätzlich kein besonderes Entgelt vereinbart werden.

Befristung

Seit der Wohnrechtsnovelle 2003 gilt für alle Wohnungen eine mindestens 3-jährige Befristung; Befristungen unter 3 Jahre sind somit unwirksam. Dem Mieter kommt jedoch ein vorzeitiges Kündigungsrecht zu: Der Mieter kann nach Ablauf von 12 Monaten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist erstmals kündigen; danach gilt immer eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bei Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen (Altbau/geförderter Neubau) sieht das Gesetz einen 25-prozentigen Befristungsabschlag vor.

Erhaltungspflicht von Vermieter und Mieter: Nach dem MRG ist der Vermieter verpflichtet, die allgemeinen Teile des Hauses (zB Dach, Stiegenhaus etc.) samt Gemeinschaftsanlagen (Lift etc.) im ortsüblichen Standard auf seine Kosten zu erhalten. Die Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft darüber hinaus auch die Behebung ernster Schäden im Mietobjekt (etwa Schimmelbefall, Wasserrohrbruch etc), insbesondere dann, wenn eine Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Weigert sich der Vermieter die ihm obliegenden Arbeiten durchzuführen, kann der Mieter gemäß § 6 MRG einen Antrag auf Durchführung der Erhaltungsarbeiten bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht stellen.

Der Mieter ist zuständig für die Instandhaltung des Mietgegenstandes im Inneren samt Einrichtungen, wobei er diese so instand zu halten, dass dem Vermieter und den übrigen Mietern kein Nachteil erwächst. Ausgenommen davon sind ernste Schäden, für diese ist der Vermieter zuständig.

Bei Beendigung des Bestandsverhältnisses hat der Bestandnehmer die Sache in dem Zustand, in dem er sie erhalten hat zurückzustellen (§ 1109 ABGB). Verschlechterungen, die auf eine gewöhnliche Abnützung zurückzuführen sind, müssen nicht behoben werden. Für eine übermäßige Abnutzung und für sonstige schuldhafte Beschädigungen hat der Bestandnehmer Ersatz zu leisten (§ 1111 ABGB).

Abtretung des Mietrechts Verlässt ein Vermieter die Wohnung, besteht die Möglichkeit, dass Mietrecht an Verwandte abzutreten. - wenn es sich um Ehegatten, Verwandte in gerader Linien, Adoptivkinder oder Geschwister handelt - und diese die letzten 2 Jahren (die Geschwister die letzten 5 Jahre) im gemeinsamen Haushalt gelebt haben oder bereits seit dem Einzug in die Wohnung zusammen gelebt haben. Der neue Mieter tritt in den alten Mietvertrag ein. Zwar sind beide verpflichtet, die Abtretung dem Vermieter anzuzeigen, eine Zustimmung des Vermieters ist aber nicht notwendig. Die Konsequenz in der unterlassenen Anzeige besteht darin, dass der alte Mieter für die Mietzinsverpflichtungen weiter haftet.

Untermiete

Hauptmieter ist, wer von einem Eigentümer mietet. Untermieter ist, wer von einem Hauptmieter mietet. Der Vermieter kann sich nur bei Vorliegen wichtiger Gründe auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung berufen, zB gänzliche Untervermietung, unverhältnismäßige Höhe des Untermietzinses (dieser darf maximal 150% des Hauptmietzinses betragen), große Anzahl der Bewohner oder Gefahr der Störung des Hausfriedens durch den Untermieter (§ 11 MRG).

Kündigung

Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen (Teil- und Vollanwendungsbereich), können ausschließlich gerichtlich gekündigt werden (§ 33 MRG). Dem Vermieter ist dabei die Kündigung nur aus wichtigen Gründen gestattet, die in § 30 MRG beispielhaft aufgezählt sind. ZB: Wenn der Mieter trotz Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses im Rückstand ist (Z 1); wenn der Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet (Z 3); wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebraucht macht (Z 5); wenn der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt wird (Z 4).

Ein Onlineformular zur gerichtlichen Kündigung finden Sie hier.

Der Gekündigte kann gegen die Kündigung innerhalb von 14 Tage Einwendungen erheben. Im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz genügt die Formel „Ich erhebe Einwendungen“, in allen anderen Bestandsverfahren müssen die Einwendungen näher konkretisiert werden. Innerhalb der Frist können Einwendungen, soweit sie nicht zurückgenommen werden, ergänzt oder geändert werden.

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